Compte rendu des journées annuelles OHADA (JAO) 2010

• 19/11/2010
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Du 27 au 29 octobre 2010, se son tenues à l'Université de Dschang, les Journées Annuelles OHADA (JAO) 2010 organisées par le Groupe d'Etude et de Recherche en Droit, Institution et Intégration Communautaire (GERDIIC) et le Département de droit privé de la Faculté des sciences juridiques et politiques de l'Université de Dschang. Ces journées ont connu la participation de nombreux professionnels et praticiens du droit (avocats, magistrats, notaires, huissiers, juristes d'entreprises, etc.) ainsi que des enseignants-chercheurs et étudiants de différentes universités. Cette 3ème édition des journées OHADA a été également marquée par la participation de l'Amicale des Anciens Etudiants de la Faculté de Droit (AMANEFD) et la présence d'une délégation du Secrétariat permanent de l'OHADA, conduite par M. AHO Ferdinand, Conseil Technique, représentant le Secrétaire Permanent de l'OHADA. Après l'ouverture solennelle des JAO par le Représentant du Secrétaire Permanent, les travaux se sont poursuivis autour de trois sessions. S'agissant de la première session, portant sur les Droits réels immobiliers et l'accès au crédit, il est ressorti des différentes communications et des échanges que si le législateur communautaire OHADA, a pour ambition avouée de favoriser l'accès au crédit dans l'espace OHADA à travers les droits réels immobiliers en organisant notamment l'hypothèque dans l'AUS, cette ambition est loin d'être réalisée pour diverses raisons comme la coexistence du dispositif juridique communautaire et d'un corpus de règles nationales régissant le droit foncier. Or, le régime foncier tel qu'il existe dans la plupart des pays de l'OHADA n'a pas été suffisamment pris en compte dans la législation communautaire. Ainsi, l'hypothèque, droit réel, ne peut porter que sur des biens immobiliers pouvant faire l'objet d'une propriété pleine et entière. Or, peu de terres demeurent non immatriculées et sont généralement comprises dans le domaine national dont la gestion incombe à titre principat à l'Etat, qui ne les gère pas toujours dans l'intérêt de tous. D'où la nécessité de renforcer les droits fonciers des populations et surtout de mieux prendre en compte, en terme de possibilité de garantie, les différents droits actuellement reconnus sur la terre dans les différentes législations nationales afin de faciliter à travers eux, l'accès au crédit. Tel ne semble pas être le cas pour l'instant. Le projet de réforme de l'AUS en cours n'ayant pas envisagé d'élargir le domaine des droits immobiliers susceptibles d'hypothèques à la catégorie des droits immobiliers et fonciers spécifiques hors de ceux que l'on retrouve dans le code civil. Les dispositions de ce projet d'Acte Uniforme comportent par contre, de nouvelles dispositions en matière de la réalisation de l'hypothèque qui a priori sont favorables pour l'accès au crédit en ce qu'elles simplifient la réalisation en cas d'inexécution du débiteur. Le projet en cours comporte en effet quelques innovations comme la possibilité offerte désormais au créancier hypothécaire de se faire attribuer par décision de justice l'immeuble hypothéqué en paiement de sa créance et à la possibilité de l'introduction dans les conventions d'hypothèque d'une clause permettant au créancier de devenir propriétaire de l'immeuble hypothéqué en cas de non paiement. Ces innovations favorables pour la protection du crédit sont toutefois, très peu rassurantes pour les débiteurs surtout les personnes physiques non commerçantes. Certes, le projet a exclu de son champ d'application les immeubles à usage d'habitation et a prévu que la valeur de l'immeuble soit déterminée par expert. Mais ces précautions sont loin de suffire pour préserver l'équilibre entre le constituant et le créancier hypothécaire, de sorte que, si elles étaient adoptées, en l'état, ces réformes risquent, à coup sûr d'être des sources d'injustice dont les débiteurs pourraient être victimes. D'où le vœu émis d'envisager tout au moins la limitation des engagements des débiteurs. Par ailleurs, l'adaptation de cette réforme à l'environnement actuel des pays de l'OHADA n'est pas certaine. D'un autre côté, il a été relevé que les formules telles que les promesses d'hypothèques qui permettent de contourner les exigence de constitution des droits réels en garantie des crédits, si elles sont couramment pratiquées ne sont organisées par la loi spécialement par l'OHADA alors que l'on pourrait y trouver une certain intérêt pour améliorer l'accès au crédit en s'inspirant par exemple du système de common law qui, à travers l'equitable mortage, reconnaît une plus grande efficacité aux promesses d'hypothèques en ce que le juge peut contraindre les parties à s'exécuter. De même, l'antichrèse que le législateur communautaire n'a pas, peut-être à tort - réglementé pourrait lui aussi, si l'on y accorde plus d'attention, contribué à favoriser la garantie de l'accès au crédit. Au cours de la deuxième session sur les Droits réels immobiliers et la promotion des investissements, il est apparu que tant la promotion immobilière récemment organisée dans certains pays que la copropriété également organisée dans certains pays comme le Cameroun sont à même de favoriser l'accès à la propriété immobilière et les investissements immobiliers à travers un cadre juridique qui est globalement sécurisant et relativement protecteur des droits des différentes parties prenantes. Il faut néanmoins, pour une plus grande sécurisation de l'investissement immobilier que la réglementation en matière de construction et de l'urbanisation soit respectée ce qui ne semble pas encore être le cas pour de nombreux investisseurs. Il est également ressorti de cette session que, s'il faut favoriser les investissements étrangers en matière agricole comme cela se fait de plus en plus dans certains pays de l'OHADA à travers différentes conventions relatives à la terre, il faudrait absolument tenir compte de l'impact de ces différentes transactions sur les droits fonciers des paysans qui restent relativement précaires. La survie de nombreux paysans dans ces pays reste fortement liée la terre, même si en général cette terre est comprise dans le domaine national. Le maintien de la paix sociale à terme est au prix de cette conciliation d'intérêts divergents. S'agissant de la troisième session, portant sur la Gestion et l'administration des droits réels immobiliers et leur incidence sur le crédit et l'investissement, l'accent a été mis sur l'importance de la publicité des droits immobiliers qui dans la plupart des pays de l'OHADA porte encore les vestiges de la période coloniale ainsi que sur celle de la conservation foncière  dont le rôle sur la protection des droits réels immobiliers et partant la promotion des investissements est indéniable. Le coût des actes immobiliers notariés dont l'essentiel représente des impôts que le notaire doit reverser à l'Etat reste pour sa part prohibitif et réduit le pourcentage de ceux qui procèdent effectivement à l'élaboration des actes immobiliers notariés pour leurs transactions immobilières comme l'exigent la quasi-totalité des pays de notre espace. L'Etat gagnerait donc à assouplir ces coûts pour inciter davantage les usagers à respecter la loi. Lorsque les exigences légales sont effectivement respectées, le coût des actes notariés auxquelles il faut parfois ajouter les coûts d'évaluation des biens immobiliers par les experts alourdissent le coût du crédit et en favorisent ni l'accès au crédit ni les investissements notamment en faveur des particuliers et surtout des couches moyennes de la population. En marge de ces travaux, les journées OHADA ont été l'occasion pour le Secrétariat Permanent de l'OHADA à travers son Représentant, M. AHO Ferdinand de procéder à une remise d'ouvrages aux membres de la communauté universitaire de Dschang - enseignants, étudiants, bibliothèques, laboratoires - comme cela a été déjà fait dans d'autres universités du Cameroun. Les travaux des JAO ont été clôturés le vendredi 29 octobre par le Recteur de l'Université de Dschang qui a loué la synergie ayant permis l'organisation et la tenue des ces journées. Les actes des journées OHADA 2010 seront publiés au cours de l'année 2011. Télécharger les résumés de communications Contact pour plus d'information : Professeure Yvette Rachel Kalieu Elongo Coordonnateur scientifique du GERDIIC Email : gerdiicuds@yahoo.fr