Présentation de l'OHADA

Presentation-OHADA_Page_12.jpg L'Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) a été créée par le Traité relatif à l'Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique.

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Actes Uniformes

Sommaire

 

Article 97

Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution du bail des immeubles affectés à l'activité professionnelle du débiteur, y compris les locaux qui, dépendant de ces immeubles, servent à l'habitation du débiteur ou de sa famille, ne peut résulter du seul fait de l'ouverture du redressement judiciaire ou de la liquidation des biens.

Les articles 108 alinéa 2 et 109 ci-dessous ne sont pas applicables au bail des immeubles affectés à l'activité professionnelle du débiteur, y compris les locaux qui, dépendant de ces immeubles, servent à l'habitation du débiteur ou de sa famille.

Le syndic, en cas de liquidation des biens, ou le débiteur assisté du syndic, en cas de redressement judiciaire, peut continuer le bail ou le céder aux conditions éventuellement prévues au contrat conclu avec le bailleur et avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent.

Si le syndic, en cas de liquidation des biens, ou le débiteur assisté du syndic, en cas de redressement judiciaire, décide de ne pas poursuivre le bail, celui-ci est résilié sur simple congé formulé par signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire. La résiliation prend effet à l'expiration du •délai de préavis notifié dans cet acte, qui ne saurait être inférieur à trente (30) jours.

Le bailleur qui entend demander ou faire constater la résiliation pour des causes antérieures à la décision d'ouverture doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans un délai de trente (30) jours suivant la deuxième insertion au journal d'annonces légales de l'État partie concerné.

Le bailleur qui entend former une demande en résiliation du bail pour des causes nées postérieurement à la décision d'ouverture doit l'introduire dans un délai de quinze (15) jours à compter de la connaissance par lui de la cause de résiliation. Celle-ci est prononcée lorsque les garanties offertes sont jugées insuffisantes par la juridiction compétente pour garantir le privilège du bailleur.

Article 98

Le bailleur a privilège pour les douze (12) derniers mois de loyers échus avant la décision d'ouverture de la procédure collective ainsi que pour les douze (12) mois échus ou à échoir postérieurement à cette décision.

Si le bail est résilié, le bailleur bénéficie également d'un privilège pour les dommages-intérêts et l'indemnité d'occupation, qui peuvent lui être alloués ; il peut en demander le paiement dès le prononcé de la résiliation. Il est, en outre, créancier de la masse pour tous les loyers échus et les dommages-intérêts ou indemnités alloués postérieurement à la décision d'ouverture.

Si le bail n'est pas résilié, le bailleur ne peut pas exiger le paiement des loyers à échoir. Il n'est créancier de la masse pour les loyers échus après l'ouverture de la procédure qu'au fur et à mesure de leurs échéances, si les sûretés dont il bénéficiait avant la décision d'ouverture sont maintenues et conservent la même assiette ou si celles qui lui ont été accordées depuis la décision d'ouverture sont jugées suffisantes.

Le juge-commissaire peut, en outre, autoriser le syndic à vendre des meubles garnissant les lieux loués s'ils sont soumis à dépérissement prochain ou à dépréciation imminente ou s'ils sont dispendieux à conserver. Il en va de même pour les meubles dont la réalisation ne met en cause ni l'existence du fonds ni le maintien de garanties suffisantes pour le bailleur.

A défaut d'une telle autorisation, si le bail n'est pas résilié et qu'il y a vente ou enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le privilège du bailleur d'immeuble garantit les mêmes créances et s'exerce de la même façon qu'en cas de résiliation ; le bailleur peut, en outre, demander la résiliation du bail qui est de droit.

En cas de conflit entre le privilège du bailleur d'immeuble et celui du vendeur de fonds de commerce sur certains éléments mobiliers, le privilège de ce dernier l'emporte.